08.08.2025
Задумали капитальный ремонт с перепланировкой? Прежде чем сносить стены или переносить сантехнику, важно разобраться в юридических нюансах. Некоторые изменения в квартире требуют официального согласования, а другие и вовсе запрещены — нарушение этих правил может привести к штрафам и даже требованию вернуть всё в исходное состояние.
В этой статье вы узнаете:
✔ Какие работы можно делать без разрешений;
✔ Какие изменения обязательно нужно согласовывать;
✔ Какие перепланировки находятся под полным запретом;
✔ Как оформить документу на перепланировку в Москве.
Разберёмся, как изменить пространство легально и избежать проблем с законом.
🔵 Перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения. Сюда относятся:
◾ Перенос или демонтаж стен и перегородок;
◾ Создание новых дверных/арочных проёмов;
◾ Обустройство ниш, встроенных шкафов.
Многие виды перепланировочных работ требуют официального согласования - неграмотное вмешательство может нарушить целостность строительных конструкций.
🔵 Переустройство предполагает изменения в следующих инженерных системах:
✔ Сантехнические сети;
✔ Электропроводка.
Примеры изменений, требующих согласования:
➔ Перенос труб водоснабжения
➔ Перемещение газовых магистралей
❗ Обязательное условие: наличие утвержденного проекта.
«Главная задача при подготовке и утверждении проекта перепланировки или переустройства в квартире — обеспечение безопасности. Неправильное вмешательство, например, снос стены или нарушение систем коммуникаций, может вызвать серьезные последствия для всего здания. Поэтому очень важно, чтобы проекты разрабатывали профессионалы, строго соблюдающие все нормы и требования законодательства»
— Владимир Романов, прораб компании DOMEO.
«Создавая проект перепланировки, важно продумать все детали и строго соблюдать нормативы. Допустим, заказчик хочет объединить кухню с гостиной. В этом случае проектировщик должен тщательно проанализировать помещение: проверить, является ли стена несущей и какой тип плиты установлен на кухне. Если стена — перегородка, а плита электрическая, то такую переделку можно согласовать. Но если стена несущая или стоит газовая плита — объединение пространства запрещено.»
— Дмитрий Рожков, прораб компании DOMEO.
Согласно Жилищному кодексу, любые изменения конфигурации жилого помещения требуют официального согласования. С 1 апреля 2024 года в законодательстве появились важные поправки:
➣ Уточнено понятие перепланировки – теперь оно включает не только перемещение стен, но и изменение количества комнат, а также их функционального назначения;
➣ Упрощена процедура оформления – больше не требуется вносить изменения в технический паспорт помещения.
Однако это не означает полную свободу действий:
✅ Для начала работ по-прежнему необходимо получить разрешение жилищной инспекции.
❌ Список допустимых изменений может отличаться в зависимости от субъекта РФ.
Важно! Перед началом ремонта обязательно уточните актуальные требования в вашем регионе – это поможет избежать штрафов и проблем с узакониванием изменений.
Согласно действующему законодательству, большинство стандартных ремонтных работ можно проводить без получения специальных разрешений. Главное условие – они не должны затрагивать несущие конструкции здания и нарушать права соседей.
Разрешённые изменения без согласования включают:
✔ Косметическую отделку - оштукатуривание и окраска стен, поклейка обоев, замена плитки или напольных покрытий;
✔ Замену элементов интерьера - монтаж новых ПВХ-окон, входных и межкомнатных дверей, а также остекление балконов при условии сохранения текущих стен и проемов без изменений;
✔ Обновление инженерных систем - замена труб ГВС и ХВС, душевой кабины или ванны, перестановка электроплиты в кухонной зоне.
📌 Важно: Даже при таких работах рекомендуется сохранять все чеки и фотографии «до/после» – они могут понадобиться при возможных спорах.
Некоторые виды работ кажутся допустимыми без предварительного согласования, однако могут привести к спорам:
➣ Установка антенн и кондиционеров: несмотря на то, что многие источники считают эти работы не требующими согласования, практика показывает разные подходы. В некоторых случаях может понадобиться разрешение, особенно если установка влияет на внешний облик фасада, являющегося общим имуществом жильцов.
➣ Перестановка отопительных и газовых приборов: разрешена только в случае отсутствия необходимости прокладки новых подводящих коммуникаций.
«Важно учитывать особые случаи, например, если здание входит в список объектов культурного наследия — в этом случае любые работы по изменению фасада требуют получения специальных разрешений.
Чтобы избежать недоразумений, советую проконсультироваться с местными органами власти или профессионалами, особенно если у вас возникли сомнения относительно законности планируемых действий.»
— Алексей Васько, прораб компании DOMEO.
Некоторые изменения в квартире невозможно согласовать из-за прямых запретов в законодательстве. К ним относятся:
❌ Вмешательство в общедомовые системы
◾ Монтаж теплых полов с подключением к центральному отоплению/ГВС (риск аварий);
◾ Перенос радиаторов на балконы/лоджии.
❌ Несанкционированные пристройки
◾ Надстройка лоджий или террас (со 2 этажа и выше).
❌ Работы в аварийных зданиях
◾ Любые изменения конструкций в признанных аварийными домах.
❌ Опасные преобразования
◾ Объединение комнат с газовыми коммуникациями (кухня-гостиная);
◾ Переделка вентиляции (уменьшение каналов, снос коробов).
Важно: Даже если некоторые работы кажутся незначительными, их не получится узаконить задним числом.
Если собственники проведут подобные изменения без одобрения уполномоченных органов, их могут привлечь к административной ответственности, обязать выплатить штраф и вернуть помещение в исходное состояние за свой счет.
«Типичный пример: владельцы квартиры решили расширить кухню за счёт кладовки, случайно сломав вентиляционный короб в стене. В результате у соседей снизу нарушилась вентиляция.
После жалобы жилищная инспекция проверила квартиру и потребовала восстановить систему. Хозяева проигнорировали предписание — в итоге им отключили газ, а затем через суд квартиру изъяли и продали с торгов. Новый собственник был обязан вернуть всё в исходное состояние.»
— Павел Мещеряков, прораб компании DOMEO.
1️⃣ Подготовка документов
◾ Заказываем технический план и экспликацию помещения в БТИ;
◾ Проверяем и подтверждаем право собственности через Росреестр.
2️⃣ Проектирование
◾ Обращаемся в лицензированную проектную организацию (с членством в СРО) для разработки плана перепланировки и получения технического заключения по несущим конструкциям.
3️⃣ Согласование
◾ Подаем пакет документов в Мосжилинспекцию для получения разрешения на переустройство.
4️⃣ Проведение работ
◾ Выполняем перепланировку строго в соответствии с утвержденным проектом.
5️⃣ Фиксация изменений
◾ Заказываем новый технический план у кадастрового инженера;
◾ Проходим проверку выполненной перепланировки комиссией местной администрации и получаем акт приемки от комиссии.
6️⃣ Регистрация изменений
◾ Мосжилинспекция самостоятельно направляет данные в Росреестр для внесения изменений в кадастр (ранее эту процедуру выполнял собственник).
📌 Важно! Нарушение порядка согласования или самовольное изменение конструкции может привести к штрафам и требованию вернуть квартиру в исходное состояние.
Проведение перепланировки в Москве требует строгого соблюдения законодательства. Если у вас есть сомнения по поводу необходимости согласования или сложностей с документами — лучше доверить этот процесс профессионалам.
Грамотная консультация специалистов не только избавит вас от риска штрафов, но и сэкономит время, нервы и деньги. Помните: легальное оформление — гарантия того, что ваша перепланировка не создаст проблем в будущем.
Рассчитайте стоимость Вашего ремонта
и получите консультацию от нашего специалиста!
Расчет сметы и консультация бесплатные и ни к чему Вас не обязывают
